论主客观相统一原则的偏重性

●王晓辉


主客观相统一原则是我国刑法中的基础性原则，有学者甚至将其称之为支撑我国刑法理论的“阿基米德支点”。 传统刑法理论认为，主客观相统一原则即主观与客观相统一的刑事责任原则，它的基本含义是：对犯罪嫌疑人、被告人追究刑事责任，必须同时具备主客观两方面的条件。 但在司法实践中它并不意味着在犯罪和刑罚方面要求面面俱到和平均主义，而是有偏重性的。主客观相统一的偏重性是在犯罪和刑罚方面要求主观恶性和社会危害性，报应和预防相统一的基础上的进一步追问。认为在犯罪问题上，行为及其实害（客观方面）起决定作用，强调社会危害性的本质特征；在刑罚的问题上，行为人及其人身危险性（主观方面）起决定作用，强调预防的正当性。
主客观相统一原则的立论和理论基础
正确理解主客观相统一原则在我国刑法理论中的合理性和以及在司法实践中的正确运用，必须先了解其理论和立论基础。刑法关于犯罪与刑罚的规定以及司法上关于犯罪的认定与刑罚的适用，是应该重视行为还是行为人，旧派（刑事古典学派）和新派形成了行为刑法与行为人刑法的对立。客观主义和主观主义分别是旧派和新派在犯罪领域的基本立场。客观主义认为，刑事责任的基础是表现在外部的犯罪人的行为及其实害，或者说犯罪概念的基础，可罚性及其刑罚量的根据是客观行为及其实害。主观主义认为，刑事责任的基础是犯罪人的危险性格即反复实施犯罪行为的危险性，或者说犯罪概念的基础，可罚性及其刑罚量的根据是危险性格。但是，客观主义不是客观定罪，主观主义也不是主观定罪。 他们并没有在强调一面而否认另一面，只是将另一面绝对化或依附于一面而存在。只不过，他们各自都有自己的理论预设，在今天看来，他们的缺陷也正是在于其理论预设。客观主义将自由绝对化，认为人都是理性的自由人，人人都有平等的自由意志；而主观主义则以行为决定论（意思决定论）为基础，至于行为只不过是行为人危险性的征表而已，不具有基础的意义，而行为的实害就更不具有实际的意义了。从中可以看出，客观主义和主观主义均有潜在的出发点构成其理论预设，这种“预设性选择，从积极的意义上讲，不仅决定其理论的可能性，而且决定其局限性和脆弱性”。 而正是主、客观主义理论的局限性，使得主客观主义相统一和理论应运而生。但是，我国刑法与刑法理论坚持的主客观相统一原则，并不是将大陆法系国家的刑法理论中的“客观主义”和“主观主义”统合起来的简单折衷。
那么我国主客观相统一原则的立论基础究竟何在呢？正如有学者指出，“主客观统一原则立论的基础，主要不是为了避免主观主义和客观主义在解决人的刑事责任问题时只强调主观或客观一个方面而否定另一个方面的方法论错误，而是为了避免主观主义和客观主义在对待犯罪的主观因素与客观因素相互关系上的认识论错误。犯罪的主观因素与客观因素，既可以相互依存而统一于一体，又可以相互分离而单独存在。但是主观主义和客观主义在解决主观和客观的关系时只看到了二者的相互关系中的一个方面既相互依存，而忽视了二者相互分离、单独存在的状态，以为认定其中一个方面就必定意味着另一个方面的存在，而事实上这两个方面并非不可分割地必然联系在一起。主客观统一原则，基于犯罪的主观因素与客观的因素可能相互分离而单独存在的客观真实，强调在解决人的刑事责任问题时必须同时考虑犯罪的客观因素与主观因素，并注意二者是否统一于犯罪行为之中，是否具有内在的一致性。这样就防止了在犯罪的主观因素与客观因素相分离的状态下只根据其中一个方面追究刑事责任的错误，使刑事责任的实际追究更趋合理。” 可见，主客观相统一原则的价值优点在于克服和纠正主观主义和客观主义都没有正确地理解和把握主客观因素在刑事责任中的辨证关系。
马克思主义辨证唯物论是我国刑法中主客观相统一原则和理论的理论基础。马克思主义辨证唯物论认为，物质决定意识，意识反作用于物质。人的认识并不是完全被动的，人的意识具有主观能动性。人可以根据对客观世界的规律的认识来指导自己的实践活动，不断的改造世界以达到自己的目的。正如恩格斯所说，“在社会历史领域内进行活动的，全是有意识的、经过思虑或凭激情行动的、追求某种目的的人，任何事情的发生都不是没有自觉的意图，没有预期的目的的。” 犯罪行为也不外乎是一种实践活动，是在一定的意识和意志支配下进行的，即是一定的客观危害行为和主观罪过的统一。根据马克思主义的基本观点，人的犯罪活动是主客观相统一的反社会的实践活动，认识和判断犯罪的司法活动也是一种主客观相统一的社会实践活动，考察犯罪是否具有再次犯罪的人身危险性仍然是主客观相统一的司法实践活动，所以，主客观相统一原则在我国的刑事立法、司法中起指导作用，无疑应该成为我国刑法中的一项基本原则。
而客观主义和主观主义的片面性在于对主客观的辩证关系的理解上。客观主义以意志自由为理论预设，将人的意志无一例外的平等化和绝对化。而实际上，自龙勃罗梭以来的犯罪人类学派和社会学派的研究表明，隐藏在行为表面意志自由之下恰恰是意志的不自由，生理、心理和社会等等因素如航海中的暗礁般深深地制约着行为人的意识和意志。相反，主观主义则以行为决定论为基础，以犯罪征表说将犯罪行为与行为人的反社会性格同一化，忽视犯罪主观因素和客观因素可能相互分离而单独存在的另一面。而事实上，不表现于外在行为的危险性格或虽有“犯罪”行为的表现但缺乏人身危险性的情况也的确存在。因此，要克服主、客观主义的片面性，还必须进一步弄清人的意志自由与外在客观因素的关系。
马克思主义唯物辩证法在自由和必然的关系上，认为客观必然性是人们获得自由的前提。自由的程度取决于对客观必然性认识的程度，不能超越客观必然性所允许的范围。同时承认和强调人的自由不单是对必然的认识，不只是思想的自由，而且是行动自由。人们对必然的认识，获得支配自然和社会的自由，并不是一劳永逸的，而是一个不断发展的历史过程。马克思主义关于意志自由和客观必然性的辨证关系表明：人的意志既有自由的一面，又有受客观必然性支配和制约的不自由的一面，即人的自由是相对的。这一论断是理解主、客观主义理论片面性的钥匙。在客观主义那里，无论是前期古典学派所谓的绝对的人人平等的意志自由，还是后期古典学派的无原因的意志自由事实上只是一种幻想。主观主义把对犯罪行为起决定作用的人类学、社会学等因素看成是绝对的唯一的因素，从而断然否定人的意志自由，则是机械的、形而上学的。只有坚持辩证唯物主义的相对自由意志论，才能克服主、客观主义理论在主客观方面认识上的片面性。正如日本学者大?V仁教授认为，犯罪人并不具有古典学派所主张的那种完全的自由意思，在很大程度上，正象近代学派所指出的，犯罪行为是由行为人的遗传性素质和其所处的环境的影响所决定的。但是，又不能说常常是完全被决定的。即，很多犯罪人即使在被限定的范围内，也具有相应的自由，有对生来的素质、后天的环境进行改良、予以规制的一面。今日的刑法学一般采取相对自由意思论的立场，认为作为其对象的人即犯罪人，是被决定的同时也是自我决定的，是相对自由的主体。
犯罪现象是内因和外因相互作用的结果，是人的内在的主观意识与其客观外部犯罪活动过程的统一。坚持主客观相统一原则，是符合犯罪发生的事实过程，也是符合认定犯罪的认识过程。我国刑法理论中的主客观相统一正是在扬弃主、客观主义理论，合理吸收其“片面的深刻”的闪光点的基础上构建而成的。
主客观相统一原则在犯罪和刑罚方面的偏重性
主观主义和客观主义是旧派和新派在犯罪领域的基本立场。主客观相统一原则作为我国刑法理论的一项基本原则，贯穿于我国刑事立法和司法的全过程，是我国刑法关于犯罪和刑罚问题的科学指导思想。有学者从传统理论对该原则的具体使用中分析其不足之处，认为以辩证法精神为内核的马克思主义所指的“主客观相统一”原则是共时性（静止性）与历史性（运动性、过程性）、整体与层次结构性、同一性与对立差异性、有机联系性与中介性（分裂性）的对立统一。（11）
客观主义、主观主义和主客观相统一的区别不在于主客观因素的有无的问题上，而是在于对主客观因素更重视哪一方面。主客观相统一实质上主观主义和客观主义这对矛盾体得以存在的场所与前提，在主观主义与客观主义的对立中达到一种相对的动态的主客观相统一。但这种统一并非面面俱到，而是一种以具体条件或不同领域为转移，有所偏重的统一。正如张明楷教授所指：中国的主客观相统一究竟是重视客观要素、还是主观要素呢？能够做到完全同等重视吗？这种主客观相统一是应以客观因素为基础，还是以主观因素为基础，则是需要进一步研究的问题。（12）有学者认为主客观相统一就像一个钟摆因客观依据或条件的改变从主观主义转向客观主义或从客观主义转向主观主义而达到动态的平衡。（13）在此，M••E•迈耶的“分配理论”值得借鉴，即在理论上所说的各种各样的刑罚目的应根据不同的阶段（立法机关所确定的法定刑是经过刑的警告、量刑、行刑这三个阶段来实现的）而进行分配。笔者以为，在从定罪、量刑到行刑的过程中，主客观相统一的作用和表现形式存在着较大的差异，行为及其实害应受重视的程度呈递减的趋势；相应地，人身危险性受重视的程度则不断地加强。这是由犯罪的本质及刑罚的目的和功能决定的。
在认定犯罪的时候应该偏重于关注行为及其实害，这是由犯罪的本质——社会危害性决定的，尽管社会危害性也是主观恶性和危害行为的统一，但危害行为在决定犯罪与否或犯罪性质的问题上具有决定性作用（但并不否定主观罪过在此方面的作用，只是主观罪过同本文所讨论的人身危险性或危险性格有本质的不同，这里的行为和实害是相对于人身危险性而言。）“处于犯罪概念基底的，首先是行为。是直视其现实意义来把握行为，还是认为行为具有行为人性格的征表意义，暂且不论，古典学派，近代学派从来都赋予行为在确定犯罪概念上以重要意义。在今日的刑法中，无疑也必须以行为观念为核心来确定犯罪概念。上述的犯罪定义中以‘符合构成要件的违法而且有责的行为’为犯罪，刑罚法规规定的各犯罪都由一定的行为来赋予特征。” 而且，“关于作为犯罪概念基底的行为，其中，特别应该作为问题的对待的是作为界限要素的机能。它不外乎是刑法评价为犯罪的前提，是作为刑法评价对象的行为。”（14）犯罪行为及其被侵害法益以及行为的样态决定犯罪的性质及犯罪形态，判断犯罪以相当构成要件之客观事实如何为标准，且刑法的目的在于保护法益，因此对其产生侵害的危害行为成为犯罪与否及为何犯罪所关注的重点自是理所当然的。
但是，在认定犯罪的前提下，处以刑罚以及处以多少刑罚则应侧重于考虑行为人及其由行为所表现出的人身危险性。刑罚的本质特征在于其是一种严厉的惩罚性和痛苦性的制裁措施。但是在寻求刑罚正当化的根据的问题上，则有报应和预防的争议，这是旧派和新派在刑罚领域的对立的表现。单纯的报应刑遭到了预防论者的抨击，其无视对犯罪的控制、预防和保护社会秩序的需要，报应刑论具有一种根深蒂固的保守主义潜质。正如美国学者苯所言，“总之，尤其是就刑罚的司法形式而言，也许确实是，报应基本是保守的”。（15）现在的通说，一方面尽力按照作为者的责任来量定刑罚，另一方面也在这个范围中考虑刑事政策的目的。总之，可以说现在在量刑论中，理论上对立的重点已从‘责任还是危险’、‘报应还是预防’移向了在承认刑罚以责任为前提（责任主义）的基础上讨论如何将此与预防的目的结合起来的问题。具体而言，存在着两种观点的对立。一种是主张有责任必科以与此相应的刑罚，预防目的的认可应以此作为限度的观点（积极的责任主义）；另一种观点则认为，责任具有的仅仅是画出刑罚上限的功能，从预防的角度来看，科以的刑罚在责任程度之下也是可以的（消极的责任主义）。（16）我国刑法理论采取了并合主义的立场，认为刑罚的正当化根据一方面是为了满足报应的正义要求，同时也必须是防止犯罪所必需且有效的，应当在报应刑的范围内实现预防的目的。这实际上是主客观相统一在刑罚领域的反映。但是，并合主义并非折衷主义，也不是平均主义，如何处理报应和预防在量刑方面孰轻孰重的问题，则是不得不面对的。“如果说刑罚的强制性是对犯罪造成客观危害的一种强力阻止和预防，刑罚的正义性就是对犯罪人邪恶心灵的一种谴责和感召。仅仅具有强制性还不足以使刑罚有效的遏止犯罪。历史经验反复的证明了这一点：只依靠严酷的处罚并不能真正实现刑罚目的，而且结果往往相反。”“正义性揭示出刑罚的意义不仅在于给犯罪人造成痛苦，更重要的是通过对犯罪行为的谴责呼唤人类理性的复归。刑罚的作用，无论是强制的手段给犯罪人造成痛苦，以及对已然犯罪之罪的惩罚，或是通过教育改造，消除行为人性格中的危险倾向，以达到对犯罪的预防的目的，都体现着刑罚的正义性。”（17）广义上刑罚的量定包括刑种的选择和刑罚数量的确定。笔者以为，在犯罪性质及行为实害确定提下，依法律的规定，选择适当的刑种和相应的刑罚幅度并非难事，关键是在相应的刑罚幅度内宣告科以特定的刑罚。而刑种的选择及相应的法定刑正是基于犯罪行为的性质及其实害的严重程度而确定的，体现了相应的犯罪行为需要予以相对应的刑罚的报应要求；至于在法定刑幅度内作出裁量则主要基于行为人的人身危险性等因素予以适用。而这正是刑罚裁量要解决的主要问题。因此，刑罚的对象应以行为人的意思为基础，其可罚对象并不限于非人格之外部行为，而更侧重行为人的人格或性格。即刑罚的裁量不在于相当构成要件事实之客观的事实及被侵害法益的结果，而在于主观的表现行为人之反社会的性格，至于行为人反社会性格则应以行为人主观的意思为基础加以考量。
在刑罚执行阶段，由于个别化的刑罪关系已经确定，社会危害性已被凝固在确定的刑罪关系中，因此，一般引起该关系的变更的重要因素就是犯罪人的人身危险性。以人身危险性为主导，突出对再次犯罪预防作用的刑罚制度——减刑和假释，较为明显地反映出刑罪关系在这一阶段的基本特征。减刑和假释制度的根本原因在于犯罪人的人身危险性发生变化即具有认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现等足以证明人身危险性的显著变化。当然，刑法根据原判刑罚为标准，限定变更的幅度，也表明在这一阶段并非完全无视已然之罪的严重程度而任意变更刑罪关系。已然之罪的社会危害性虽不能主动引起刑罪关系的变化，但却对刑罪关系的变化起着限定作用，制约着刑罚变更的速度，幅度和范围，这实际上划定了人身危险性与社会危害性在刑罪关系中各自的地位关系。罪犯人身危险性的变化决定刑罪关系的变化，而且，这种影响是积极主动的。在通过刑罚对犯罪遏制卓有成效，人身危险性转变较为彻底，再犯可能性近于低值，从而由于人身危险性的消除或化解而解除刑罪关系。可见，在刑罚执行阶段，犯罪人的人身危险性成为关注的焦点，在反映已然之罪的性质和危害程度的刑罚限度内决定刑罚的执行方式，甚至引起刑罚关系的变化。


河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府令
第111号


《郑州市商品房销售管理办法》业经2002年8月9日市人民政府第12次常务会议审议通过，现予公布，自2002年12月1日起施行。

市长: 陈义初

2002年10月21日



郑州市商品房销售管理办法


第一章总则
第一条为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条在本市行政区域内商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条商品房销售应当遵循公平和诚实信用的原则。
第六条市房地产管理部门是本市商品房销售管理工作的行政主管部门，其所属的房地产市场管理机构具体负责本市市区商品房销售管理工作。
县（市）、上街区房地产管理部门主管本行政区域内商品房销售管理工作。第二章预售管理第七条商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向市、县（市）、上街区房地产管理部门申请登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。
禁止伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》。
第八条房地产开发企业预售商品房应当制定商品房预售方案。预售方案应当载明项目名称、商品房的位置、楼号、装修标准、交付使用日期、预售总面积、单元数、层数、房型、套数、预售价格及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图、底层平面图及标准层平面图。
第九条商品房预售应当符合下列条件：
（一）建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权；
（二）已取得建设工程规划许可证；
（三）已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程，七至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程，十三层以上（含地下室）高层建筑完成五层以上结构封顶工程；
（五）已签订商品房预售款监管协议；（六）法律、法规规定的其他条件。第十条申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）预售申请书；（二）营业执照和资质等级证书；（三）国有土地使用权证；（四）建设工程规划许可证及红线图；（五）建设工程施工许可证及施工合同；
（六）商品房预售款监管协议的有关材料和预售款监管银行专用账户证明；
（七）商品房预售方案；（八）法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第十一条市、县（市）、上街区房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后，应当现场勘验。对符合本办法第九条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。
第十二条房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，当事人应当持下列文件到原发证机关变更《商品房预售许可证》：
（一）商品房项目转让合同；（二）原《商品房预售许可证》；
（三）城市规划和土地管理等部门同意变更的有关手续；
（四）受让方的房地产开发资质证书、营业执照；（五）法律、法规、规章规定的其他材料。
转让的商品房项目符合转让条件的，市、县（市）、上街区房地产管理部门应自受理申请之日起10个工作日内变更《商品房预售许可证》。
第十三条房地产开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、建筑面积、楼号等事项，应持有关部门的批准文件，到原发证机关变更《商品房预售许可证》。
第十四条预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》或其副本，并以书面形式向预购人明示下列事项：
（一）房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人；
（二）项目开发进度及竣工交付时间；（三）商品房项目及其配套设施的平面示意图；
（四）商品房的结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（五）预售商品房的价格及付款办法；（六）物业管理事项；（七）其他应当明示的事项。
第十五条房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方必须是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发企业。
转让预售的商品房项目，受让方享有原房地产开发企业对预购人享有的权利，并承担原房地产开发企业对预购人承担的义务。
已批准预售的商品房项目转让后，转让方应当自合同签订之日起停止预售商品房；未变更《商品房预售许可证》，受让方不得预售受让的商品房。
第十六条预售的商品房价格和代收税费由房地产开发企业和预购人约定，并在商品房买卖合同中载明。商品房买卖合同签订后，除国家和省规定新开征的税费外，房地产开发企业不得向预购人收取其他费用。
第十七条房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在项目所在地的银行开立商品房预售款专用账户。开立账户时，房地产市场管理机构应当签署意见。开立账户后，由房地产市场管理机构与开户银行、房地产开发企业签订监管协议。
房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开立商品房预售款专用账户。
预购人交付商品房预售款时，应当直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。
第十八条房地产开发企业收取的商品房预售款，在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务。
第十九条房地产开发企业使用商品房预售款，应当编制用款计划，经该项目的工程监理机构对房地产开发企业的用款计划的真实性出具证明后，报房地产市场管理机构审核。
房地产市场管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内作出答复，对符合前条规定用途的，应当同意其使用，并书面通知开户银行；对不同意使用的，应当书面说明理由。
开户银行应当按房地产市场管理机构核准同意使用的数额拨付，并对资金用项进行监督。
该项目竣工验收一个月内，房地产市场管理机构应当及时解除对商品房预售款的监管，并书面通知房地产开发企业和开户银行，房地产开发企业和开户银行接到通知后，应当按规定撤销该账户。第三章现售管理第二十条商品房现售应当符合下列条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）已取得国有土地使用权；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
第二十一条房地产开发企业在现售前应持下列有关材料和证明向市、县（市）、上街区房地产管理部门办理产权登记备案：（一）商品房现房销售方案；（二）企业法人营业执照和资质证书；（三）国有土地使用权证；（四）建设工程规划许可证和施工许可证；（五）工程竣工验收证明；（六）法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第二十二条市、县（市）、上街区房地产管理部门发现现售商品房不符合现售条件的，应当责令房地产开发企业限期纠正或停止销售。
第二十三条房地产开发企业不得采取下列方式销售商品房：（一）返本销售或者变相返本销售；（二）售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；（三）分割拆零销售按套销售的商品房住宅。第四章广告与合同
第二十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房预售广告，应当向广告经营单位出示《商品房预售许可证》，并在广告内容中载明《商品房预售许可证》的编号。
房地产开发企业、房地产中介机构发布商品房销售广告，不得含有误导、欺骗公众和与《商品房预售许可证》核准事项、产权登记备案事项不一致的内容。
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房预售广告，应当将拟发布广告的样式、内容报房地产市场管理机构审核。
第二十五条销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订商品房买卖合同。买卖合同应使用统一的合同文本。
第二十六条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中约定。
第二十七条商品房买卖合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明买受人所购房屋的楼号、楼层和房号的位置。
第二十八条房地产开发企业和买受人在依法签订商品房预售合同后，房地产开发企业应在30日内，报市、县（市）、上街区房地产管理部门登记备案。
第二十九条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第三十条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十一条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按下列原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
第三十二条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第三十三条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定的，从其约定。
第三十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不解除合同的，应当签署补充协议，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第五章销售代理
第三十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法具有相应资格并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第三十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。第六章交付
第四十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。
第四十二条交付销售的商品房住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第四十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但商品房住宅约定的存续期少于国家规定的最低保修期限的，按国家规定的最低保修期限执行。
第四十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产管理部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市、县（市）、上街区房地产管理部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第四十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第七章罚则
第四十六条房地产开发企业有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可处以10000元以上30000元以下罚款：（一）未按规定将测绘成果和需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产管理部门的；（二）商品房现售前未到房地产管理部门登记备案的；（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）分割拆零销售按套销售的商品住宅的；（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十七条违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可按下列规定给予处罚：（一）无《商品房预售许可证》预售商品房的，没收非法所得，处以已收取预付款1％的罚款；（二）违反规定用途使用商品房预售款的，责令归还挪用资金，并处以挪用资金5％的罚款；（三）伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》的，收缴证件，并处以5000元以上10000元以下的罚款；（四）未按规定将商品房预售合同报房地产管理部门登记备案的，处以1000元以上3000元以下的罚款；（五）房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以20000元以上30000元以下的罚款；（六）商品房项目转让后，转让方在合同签订后预售商品房的，责令退还预付款，并处以已收取预付款的1％的罚款。
第四十八条违反本办法规定，有下列行为之一，给他人造成损害的，依法承担连带责任：（一）广告经营者、发布者明知或应知发布的房地产广告虚假，仍设计、制作、发布的；（二）房地产中介服务机构代理销售不符合本办法规定的销售条件的商品房的。
第四十九条房地产市场管理机构及其工作人员在商品房预售款监管工作中有下列行为之一的，应当依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对房地产开发企业的用款申请未在规定的时间内作出答复，给申请人造成损害的；
（二）对房地产开发企业用款申请审查不严造成资金流失，给预购人造成损害的。第八章附则
第五十条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业将成套的商品房住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品房住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产管理部门确认登记的房屋面积。第五十一条本办法自2002年12月1日起施行。