江苏省南通市人民政府


市政府关于印发《南通市商品房销售管理办法》的通知


通政发〔2003〕90号

各县（市）、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
　　现将《南通市商品房销售管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○三年十月二十四日




南通市商品房销售管理办法

第一章 总 则
第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易当事人的合法权益，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》及其他有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市商品房销售及销售管理适用本办法。
第三条 商品房销售应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。
第四条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第五条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。
第六条　南通市房产管理局、县（市）人民政府房产行政主管部门（以下统称房管部门）负责本行政区域内商品房的销售管理工作。


第二章 销售条件
第七条 预售商品房应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已完成基础工程并施工至主体结构二层以上，施工进度和竣工验收日期已确定。
房地产开发企业应当在预售商品房前向房管部门办理预售登记，申领《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。
第八条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证明载明的商品房座落、位置、幢号、用途、建筑面积等进行预售，预售总面积不得超出建设规划许可证确定的建设规模。
第九条 现售商品房应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；
（六）拆迁安置方案已经落实；
（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；
（八）物业管理方案已经落实。
房地产开发企业应当在现售商品房前将符合商品房现售条件的有关证明文件报房管部门备案。
第十条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送建设部门备案。
第十一条 房地产开发企业销售商品房时，应当在售楼场所醒目位置悬挂工商营业执照、资质证书、商品房预售许可证明或验收报告等材料的原件或复印件。
第十二条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时，应当征得抵押权人书面同意，并书面告知买受人。
房地产开发企业不得对已经销售的商品房设定抵押。
第十三条 房管部门应当通过媒体向社会公布商品房的预售许可、现售备案、抵押登记等信息，并免费提供查询服务。
第十四条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十五条　建筑设计为独立成套的房屋不得分割销售。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割销售。
第三章 广告与合同
第十六条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确，不得含有误导、欺诈和不符合商品房实际情况的内容。
第十七条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
商品房销售广告中应载明房地产开发企业名称、商品房预售许可证的批准文号和有效期限，以房地产中介服务机构名义发布销售广告，还应载明中介服务机构的名称及资质等级。
第十八条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　
商品房买卖合同统一使用国家建设部、工商行政管理局制订的《商品房买卖合同示范文本》，房地产开发企业不得强迫买受人签订自制格式合同。
商品房买卖当事人经协商一致，可对商品房买卖合同示范文本的内容进行变更、补充或删节。
第十九条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与该物业管理企业订立有关物业管理的协议，明确物业管理收费标准、服务内容、业主应当遵守的事项等内容。
第二十条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《江苏省城市房地产交易管理条例》、《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十一条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持预售合同向核发商品房预售许可证明的房管、土地部门登记备案。
未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗第三人，由此造成的损失，由出卖人承担。
第二十二条　商品房预购人转让商品房买卖合同时，应经出卖人同意，不得以谋利为目的炒卖合同。
第二十三条　商品房销售价格根据不同的情况分别实行市场调节、政府指导和政府定价。具体管理办法另行制定。
商品房销售价外收费应经有权部门批准，严禁擅自增设收费项目。
第二十四条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。但合同中注明的建筑面积不作为商品房买卖计价的依据。
第二十五条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图并载明房屋装饰设备设施标准。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型及装饰设备设施与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十六条　商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：
（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；
（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过1%的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过1%的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；
（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过3%的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过3%的，预售人应当向预购人双倍返还超过3%部分的房价款。
当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过3%的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过3%的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过3%的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
实际交付面积是指经房产行政主管部门审核确认后依法登记的房屋建筑面积。
第二十七条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得以预约、认购、定购等方式变相预售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十八条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
未经规划行政管理部门批准，变更设计导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，损害买受人的权益的，买受人有权解除合同，并由出卖人承担相应的赔偿责任。
第二十九条 房地产开发企业应当在商业银行开设商品房预售款专用帐户，由银行代为收取预售款。商品房预售款应当专项用于工程建设。
一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户；多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第四章 销售代理
第三十条　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立取得工商营业执照、并具备相应资质的房地产中介服务机构。
房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，并与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十一条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件、权属不清、质量不合格的商品房，不得超越代理期限和代理权限进行商品房销售。
第三十二条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得夸大介绍或进行虚假宣传。
第三十三条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当以房地产开发企业的名义与买受人订立合同。不得超越经营范围以自己名义分别与房地产开发企业和买受人订立商品房买卖合同，从中谋取市场差价利益。
第三十四条　受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时应当执行国家、省、市的中介代理收费标准，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十五条 商品房销售人员应当经过专业培训取得资格证书后，方可从事商品房销售业务。
第五章 交 付
第三十六条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十七条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十八条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十九条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第四十条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。
商品房买受人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因预售人的原因，致使预购人无法办理房地产权属登记超过1年，双方有约定的按约定处理；未约定的，预购人可以退房，并要求预售人承担赔偿责任。
第四十一条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则及附则
第四十二条　对违反本办法规定的行为，依照国务院《城市房地产开发经营条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等规定予以处罚。
第四十三条　本办法自2003年12月1日起施行，1994年市政府颁布的《南通市商品房销售管理暂行办法》（通政发〔1994〕64号）同时废止。


河北省人民政府


河北省宗教活动场所暨宗教教职人员管理规定（修正）
河北省人民政府


（1993年5月18日河北省人民政府令第83号发布 根据1998年1月1日河北省人民政府令第212号修正）

第一章 总 则
第一条 为保护公民宗教信仰自由和正常的宗教活动，维护宗教活动场所的秩序和宗教教职人员的合法权益，根据宪法和国家有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条 各级人民政府宗教事务部门对宗教活动场所及宗教教职人员实行行政领导。

第二章 宗教活动场所的管理
第三条 宗教活动场所是指信仰宗教的公民举行宗教活动的寺院、宫观、教堂、清真寺及其他固定场所。
第四条 新设立或恢复开放原有的宗教活动场所，须由其管理组织申请，经县以上（含县级，下同）人民政府批准，同级人民政府宗教事务部门办理登记手续，并向上一级人民政府宗教事务部门备案。
本规定颁布前经批准设立或恢复开放的宗教活动场所，应补办登记手续。
第五条 业经登记的宗教活动场所，其财产和其他合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条 设立宗教活动场所须具备下列条件：
（一）有固定的处所和名称；
（二）有信教公民组成的民主管理组织和负责人；
（三）有主管宗教活动的宗教教职人员或负责人；
（四）有经常参加宗教活动的信教公民；
（五）有合法的管理章程；
（六）有合法的经费来源。
第七条 宗教活动场所的终止、合并，变更处所、名称、管理组织或负责人，应由该场所的管理组织或负责人向原登记机关申报。
第八条 经批准的宗教活动场所应在宗教团体的指导下，建立由宗教教职人员和教徒代表参加的民主管理组织，实行民主管理。
第九条 宗教活动场所的一切活动必须遵守国家宪法、法律、法规和规章，维护国家主权和统一，维护民族团结，维护正常的工作秩序、生产秩序、生活秩序和社会秩序，不得损害公民身体健康。
宗教活动场所应坚持独立自主、自办教会的原则，一切事务不受境外宗教势力的支配。
第十条 宗教活动场所可以按照宗教传统和习惯接受境内信教公民自愿捐赠和境外人士无附加条件的宗教捐赠（布施、奉献、乜贴、献仪等）。禁止摊派、勒捐。
第十一条 宗教活动场所可以按照国家有关规定兴办企业和社会公益事业；按有关规定在本场所内出售、分送经批准发行的宗教书刊、宗教音像制品、宗教用品和宗教艺术品。但不得接受、转运、散发非法入境的宗教宣传品，或组织收听、收看、录播境外宗教广播影视。
第十二条 境外的宗教徒可以到本省开放的宗教活动场所过宗教生活；境外宗教教职人员到本省所属宗教活动场所参与主持宗教活动，须经县以上人民政府宗教事务部门同意。
第十三条 宗教活动场所留宿外来人员，应按户籍管理的有关规定办理。
第十四条 在宗教活动场所范围内拆建、改建或新建建筑物、构筑物，应征得宗教活动场所管理组织同意，并报县以上人民政府宗教事务部门和城乡规划部门批准。凡拆建、改建或新建建筑物、构筑物，涉及文物、公安等部门的，应按规定同时报经有关部门批准。有关部门在审核时，
应尊重宗教传统习惯。
第十五条 在宗教活动场所范围内设立商业、服务业网点，举办展览，拍摄电影、电视片，应征得宗教活动场所管理组织同意，并报县以上人民政府宗教事务部门批准。在宗教活动场所内拍摄电影、电视片涉及文物保护的，应同时征得文物部门同意。
第十六条 宗教活动场所使用的土地，任何单位和个人不得擅自占用。因城乡规划建设确需占用的，应与宗教团体或宗教活动场所管理组织协商，并按有关规定办理土地征用或划拨手续。需要宗教活动场所动迁的，有关部门应做出相应安排。
第十七条 任何单位和个人不得非法干预宗教活动场所的内部事务和正常的宗教活动，不得在宗教活动场所内宣传无神论。

第三章 宗教教职人员的管理
第十八条 本规定所称宗教教职人员是指天主教的主教、神甫、修士、修女，基督教的牧师、长老，佛教的僧、尼、喇嘛，道教的道士、道姑，伊斯兰教的阿訇等人员。
第十九条 宗教教职人员必须由依法成立的宗教团体或宗教活动场所管理组织认定，并由该团体或组织向县以上人民政府宗教事务部门备案。
凡未经依法认定、备案取得宗教教职人员身份者，不得以宗教教职人员的身份进行活动。
第二十条 宗教教职人员有在宗教活动场所内主持或参加宗教活动的权利。按照宗教传统习惯，宗教教职人员可以为信教公民举行丧葬、祝祷等方面的宗教仪式。
第二十一条 宗教教职人员必须遵守国家宪法、法律、法规和规章，维护国家统一、民族团结和社会安定，积极参加国家建设。
第二十二条 宗教教职人员必须坚持独立自主、自办教会的原则，不得以任何方式接受境外的宗教津贴和办教经费，不得接受、散布境外宗教势力的指令，不得擅自接受、散发境外的宗教书刊、宗教宣传品和宗教音像制品。
第二十三条 宗教教育由宗教团体或宗教活动场所管理组织按有关规定执行；宗教教职人员个人收徒应遵守所在宗教团体或宗教活动场所管理组织的规定。
第二十四条 宗教教职人员服刑期间不得履行宗教职责；服刑期满，由所在宗教团体或宗教活动场所管理组织批准，并向所在地县以上人民政府宗教事务部门备案后，方可履行宗教职责。
第二十五条 任何人不得利用宗教教职人员身份干预国家行政、司法、教育、婚姻、计划生育等工作。

第四章 处 罚
第二十六条 违反第四条规定的，由县以上人民政府宗教事务部门责令其停止活动，限期解散；拒不执行的，由县以上人民政府予以取缔。
第二十七条 违反第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十九条、第二十二条规定的，由县以上人民政府宗教事务部门责令其停止违法活动，根据情节轻重分别给予警告、撤销登记的处罚，并可以没收违法宗教宣传品。
第二十八条 违反第十四条、第十五条、第十六条、第十七条规定的，由县以上人民政府宗教事务部门责令其停止违法活动；对造成经济损失的，由县以上人民政府宗教事务部门提请同级人民政府责令当事人按照国家有关规定赔偿损失；对直接责任者和单位负责人，有关部门可根据情
节轻重给予批评教育或行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十九条 违反第二十五条规定的，由有关部门依据国家有关法律、法规的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十条 本规定由河北省宗教事务局负责解释。
第三十一条 本规定自发布之日起施行。


（1997年12月18日河北省人民政府第78次常务会议通过 1998年1月1日河北省人民政府令第212号发布施行）


一、第二十七条修改为“违反第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十九条、第二十二条规定的，由县以上人民政府宗教事务部门责令其停止违法活动，根据情节轻重分别给予警告、撤销登记的处罚，并可以没收违法宗教宣传品。”
二、删除第三十条。以下条款序号顺延。



1993年5月18日