浙江省地方税务局


浙江省地方税务局关于印发《浙江省房地产业营业税征收管理办法》的通知

浙地税一［1999］101号


各市、地、县地方税务局（不发宁波），省地方税务局直属一分局、二分局、外税分局、稽查局：

　　现将《浙江省房地产业营业税征收管理办法》印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　浙江省房地产业营业税征收管理办法

　　第一条　　为了加强对房地产业中的销售不动产、转让土地使用权营业税（以下简称房地产业营业税）的征收管理，防止税收流失，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》及有关规定，结合我省实际，特制定本办法。

　　第二条　　房地产业营业税的纳税义务人（以下简称纳税人）。凡在浙江省内销售不动产、转让土地使用权的单位和个人，为房地产业营业税的纳税人，均应依照税法规定履行纳税义务。

　　所称的在浙江省内（以下简称省内）销售不动产、转让土地使用权，是指所销售的不动产在省内、所转让的土地使用权在省内使用。

　　所称的销售不动产、转让土地使用权，是指有偿转让不动产所有权、有偿转让土地使用权的行为。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

　　所称的有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。

　　所称的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位。具体是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

　　所称的个人，是指个体工商户及其他有经营行为的个人。

　　第三条　　房地产业营业税的扣缴义务人。中华人民共和国境外单位或者个人在省内销售不动产、转让土地使用权，但在省内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。

　　第四条　　房地产业营业税的征税范围。是指销售不动产、转让土地使用权。

　　一、销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

　　不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

　　销售不动产包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

　　（一）销售建筑物或构筑物
　　销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

　　（二）销售其他土地附着物
　　销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

　　其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。

　　以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按销售不动产征收营业税。

　　二、转让土地使用权

　　转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

　　土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

　　以土地使用权投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应接转让无形资产一转让土地使用权征收营业税。

　　第五条　　对单位和个人不到有关政府部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权转让给他人或将不动产销售给他人的，并向对方取得了货币、实物或其他经济利益的，经主管地税部门审核认定后，按转让土地使用权或销售不动产征收营业税。

　　第六条　　对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按服务业一代理业征收营业税。这里所称“代建房屋”必须同时符合下列四个条件：

　　一、由委托方自行立项；

　　二、不发生土地使用权或产权转移；

　　三、委托方不垫付资金；

　　四、事先与委托方订有委托代建合同。

　　凡不同时符合上述四个条件的“代建房屋”行为，对受托方应按销售不动产征收营业税。

　　第七条　　企业整体产权转移过程中（包括合并、兼并、破产企业拍卖等）所涉及的不动产所有权、土地使用权转移，不征收营业税；但对专项销售不动产、转让土地使用权的行为，应按销售不动产、转让无形资产一转让土地使用权征收营业税。

　　第八条　　房地产业营业税的税目、税率。分别适用“销售不动产”、“转让无形资产一转让土地使用权”税目。销售不动产适用税率为5％，转让土地使用权适用税率为5％。

　　第九条　　纳税人销售不动产、转让土地使用权时兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下简称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。

　　第十条　　房地产业计征营业税的营业额。纳税人的营业额为纳税人销售不动产、转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。但对个人购买并居住不足一年的普通住宅，按销售价减去购入原价后的差额为营业额。

　　所称的价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。

　　所称的购买并居住时间从房屋买卖合同（协议）签订的日期起计算。

　　凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

　　对纳税人销售不动产、转让土地使用权时发生的退回，经主管地税部门核实后，就其已纳税申报的营业额部分可以从当期的营业额中抵减，当期抵减不足的，可以从下期的营业额中抵减。

　　第十一条　　纳税人销售不动产或转让土地使用权价格明显偏低而无正当理由的，主管地税机关有权按下列顺序核定其营业额：

　　（一）接纳税人当月销售的同类不动产或土地使用权的平均价格核定；

　　（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产或土地使用权的平均价格核定；

　　（三）按下列公式核定计税价格；

　　计税价格＝营业成本或工程成本¡Á（1＋成本利润率）¡Â（l－营业税税率）

　　上列公式中成本利润率为30％，如个别纳税人情况特殊，经县、市地税局批准，可适当上下浮动，但最低不得低于15%。

　　第十二条　　单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本办法第十一条的规定确定。

　　第十三条　　房地产业营业税应纳税额的计算。纳税人销售不动产、转让土地使用权，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额¡Á税率

　　应纳税额以人民币计算。纳税人以外汇结算营业额的，应当按外汇市场价格折合成人民币计算。

　　纳税人按外汇结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或当月1日的国家外汇牌价（原则上为中间价）。

　　纳税人应在事先确定选择采用何种折合率，确定后一年内不得变更。

　　第十四条　　房地产业营业税的减免。下列项目免征管业税：

　　（一）纳税人将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产；

　　（二）个人将购买并居住超过一年的普通住宅在1999年8月1日以后销售的；

　　（三）个人将自建自用住房在1999年8月1日以后销售的；

　　（四）纳税人将1998年6月30日以前通过竣工验收手续的商品住房，在1999年8月1日至2000年12月31日期间销售的。

　　所称商品住房销售的时间以房屋买卖合同（协议）签订的日期为准。

　　第十五条　　纳税人销售不动产。转让土地使用权时兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税项目的营业额；未单独核算营业额的，不得免税、减税。

　　第十六条　　房地产业营业税的纳税义务发生时间。为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。

　　纳税人销售不动产、转让土地使用权，采取预收款（包括预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。

　　单位将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

　　营业税的扣缴税款义务发生时间，为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

　　第十七条　　房地产业营业税的纳税地点。纳税人销售不动产、转让土地使用权，应当向不动产、土地所在地主管地税机关申报纳税。

　　房地产业营业税的扣缴义务人应当向其机构所在地地税机关申报缴纳其扣缴的税款。

　　第十八条　　纳税人在省内销售不动产或转让土地使用权，其纳税地点需要调整的，由省地方税务局确定。未经省地方税务局同意，各地一律不得调整纳税地点。

　　第十九条　　纳税人、扣缴义务人必须按规定向主管地税机关申报有关资料。未按规定期限申报的，按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和有关规定进行处罚。

　　第二十条　　房地产业营业税的纳税期限。分别为五日、十日、十五日或者一个月。纳税人的具体纳税期限，由主管地税机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按固定期限纳税的，可以按次纳税。

　　纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；以五日、十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款。

　　扣缴义务人的解缴税款期限，比照前两款的规定执行。

　　第二十一条　　本办法由省地方税务局负责解释。

　　第二十二条　　本办法自文到之日起执行。凡以前规定与本办法不一致的，一律以本办法为准。

　


广东省广州市人民政府


广州市外商投资企业登记管理办法
广州市人民政府


一、总 则
第一条 为加强本市中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业（以下统称外商投资企业）登记管理，保障合法经营，制止非法经营，维护社会主义经济秩序，促进对外经济技术合作的发展，根据国家有关外商投资企业登记管理的法律、法规，结合本市的实际情况，制定本办法
。
第二条 根据国家工商行政管理局的授权，广州市工商行政管理局是广州市外商投资企业的登记主管机关（以下简称登记主管机关），依法对外商投资企业进行登记和监督管理。

二、开业登记与登记注册事项
第三条 外商投资企业在其项目建议书获准后，在合同、章程签字之前，应向登记主管机关申请办理“合同前项目登记”，并提交下列文件、证件：
（一）组建负责人签署的申请书；
（二）项目建议书及其批准文件；
（三）投资者所在国（地区）政府出具的合法开业证明。
第四条 外商投资企业经“合同前项目登记”后核准使用的名称，在规定的时间和范围内享有专用权，受国家法律保护。
第五条 外商投资企业的名称一般应由企业所在地域、字号、所属行业和组织形式构成，并可以有与中文名称相一致的外文名称。
第六条 外商投资企业办理企业法人开业登记，应在审批机关批准合同、协议或章程之日起三十天内向登记主管机关提出申请，并提交下列文件、证件：
（一）由正、副董事长签署的登记申请书；
（二）设立外商投资企业的合同、协议和章程；
（三）有审批权的审批机关发给的批准文件和批准证书；
（四）设立外商投资企业的可行性研究报告；
（五）投资者所在国（地区）政府或合法部门出具的合同、协议、章程、签字人的资格证明或有效的委托书；
（六）投资者资信证明或资金来源证明；
（七）董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派（任职）文件和上述中方人员的身份证明；
（八）经营特种行业的，按有关规定的批准文件。
以上文件、证件应当用中文书写，如以外文书写的，应同时提交中文文本。上列（一）、（二）、（三）、（五）（六）、（七）项均应提交正本或副本。
第七条 外商投资企业登记注册的主要事项：名称、住所、投资总额、注册资本、企业类别、经营范围、分支机构、经营期限、董事长、副董事长、总经理、副总经理以及合营各方的名称（外资企业可免予登记合营各方名称一项）。
第八条 外商投资企业应有固定的经营活动场所，经登记主管机关核准登记的住所，是企业的法定住所。
第九条 外商投资企业的注册资本应与经营范围相适应。注册资本与投资总额的比例分别规定如下：
（一）投资总额在三百万美元以下（含三百万美元）的，注册资本与至少应占投资总额的十分之七。
（二）投资总额在三百万美元以上至一千万美元（含一千万美元）的，注册资本至少应占投资总额的二分之一，其中投资总额在四百二十万美元以下的，注册资本不得低于二百一十万美元。
（三）投资总额在一千万美元以上至三千万美元（含三千万美元）的，注册资本至少应占投资总额的五分之二，其中投资总额在一千二百五十万美元以下的，注册资本不得低于五百万美元。
（四）投资总额在三千万美元以上的，注册资本至少应占投资总额的三分之一，其中投资总额在三千六百万美元以下的，注册资本不得低于一千二百万美元。
第十条 外商投资企业的经营范围应符合国家法律、法规，可以一业为主，兼营它业。经登记主管机关核准登记的经营范围为法定经营范围。
第十一条 具备法人条件的外商投资企业，经核准登记，领取《中华人民共和国企业法人营业执照》后，即宣告成立，其合法权益受法律保护。
未经核准登记者，不得从事经营活动。

三、变更登记管理
第十二条 外商投资企业变更注册资本、企业类别、转让股权、改变经营范围、合同期限，应当在审批机关批准之日起三十天内，向登记主管机关申请办理变更登记，并提交下列文件、证件：
（一）董事长签署的变更登记申请书；
（二）补充合同或章程（改变经营范围的可免交该项文件、证件）；
（三）董事会决议；
（四）原审批机关的批文。
其中，增加注册资本还应提交有关各方原认缴出资完毕的证明材料。
第十三条 外商投资企业更换正、副董事长和正、副总经理，应在更换之日起三十天内向登记主管机关申请办理变更登记，提交有效的委派书或聘任书，其中属中方人员的，还应提交中方人员的身份证明。
第十四条 外商投资企业变更住所，应在迁移前向登记主管机关申请办理变更登记，并提交下列文件、证件：
（一）董事长签署的变更登记申请书；
（二）董事长会决议；
（三）新住所合法使用的证明。
第十五条 外商投资企业更换企业名称，应先向登记主管机关申请报拟用名称，经审核同意，报原审批机关备案后，向登记主管机关办理变更登记。

四、注销登记管理
第十六条 中外合资经营企业、中外合作经营企业终止或提前中止原合同的，外资企业终止或提前中止经营的，应在终止合同（经营）之日或原审批机关批准提前中止合同（经营）之日以及批准证书自动失效之日起三个月内，向登记主管机关申请办理注销登记，并提交下列文件、证件
：
（一）由董事长、副董事长签署的注销登记申请书；
（二）董事长的决议；
（三）清理债权债务完结的报告或者清算组织负责清理债权债务的文件；
（四）税务机关、海关出具的完税证明。
提前中止合同或经营的，除上述文件、证件外，还应提交原审批机关的批准文件。
第十七条 外商投资企业注销登记后，由登记主管机关撤销其注册号，收缴营业执照正、副本和公章，并通知其开户银行按规定撤销其帐户。
第十八条 外商投资企业领取营业执照超过六个月未开展经营（筹建）活动或停止经营活动满一年的，视同企业自动解散，应向登记主管机关申请办理注销登记。

五、分支机构和办事机构的登记管理
第十九条 外商投资企业设立从事经营活动的分支机构，应当向登记主管机关申请登记，并提交下列文件、证件：
（一）隶属企业董事长签署的登记申请书；
（二）原审批机关批准隶属企业设立的文件、合同、章程；
（三）原登记主管机关的通知函；
（四）隶属企业法人营业执照副本；
（五）广州外经主管机关或其他有审批权限的主管机关的批准文件；
（六）隶属企业董事会的决议；
（七）负责人任职的文件。
在广州市辖区以内登记注册的外商投资企业设立分支机构，可免提交上列（二）、（三）、（四）项文件。
外商投资企业设立从事联络业务的办事机构，应当向登记主管机关申请登记，提交的文件、证件参照本规定第十九条规定办理，但可免予提交其中第（五）项内容的文件、证件。
第二十条 外商投资企业设立分支机构登记注册的主要事项：名称、地址、负责人、经营范围、经营期限、隶属企业、隶属企业的注册资本、核算形式。
第二十一条 外商投资企业设立办事机构登记注册的主要事项：名称、地址、负责人、业务范围、期限、隶属企业。
第二十二条 对外商投资企业设立的分支机构，核发《中华人民共和国营业执照》。对外商投资企业设立的办事机构，核发《外商投资企业办事机构注册证》。
《外商投资企业办事机构注册证》有效期为一年。
第二十三条 外商投资企业设立的分支机构和办事机构改变主要登记事项的，应当向登记主管机关申请变更登记，需要提交的文件、证件，可参照外商投资企业变更登记的有关规定执行。
第二十四条 外商投资企业撤销其分支机构和办事机构，应当向登记主管机关申请注销登记，并应提交下列文件、证件：
（一）隶属企业董事长签署的注销登记申请书；
（二）隶属企业董事会的决议。
外商投资企业注销登记后，其分支机构和办事机构应同时予以注销。

六、申请登记的受理
第二十五条 登记主管机关接到外商投资企业申请后，应在三天内作出受理登记或不予受理登记的决定。受理登记后，十天内应予核发证、照。
第二十六条 外商投资企业有下列情况之一的，登记主管机关不予受理：
（一）申请登记的事项有不符合我国法律、法规的；
（二）提交的文件、证件不符合本办法规定的。
第二十七条 设在市属县内的外商投资企业，由登记主管机关委托县工商行政管理局受理申请登记并进行初审，报登记主管机关核准登记。

七、登记费的缴纳
第二十八条 外商投资企业申请登记，按国家规定缴纳登记费。企业法人开业登记的登记费按注册资本额的千分之一缴纳，注册资本超过一千万元（人民币、下同）的，超过部分按千分之零点五缴纳；注册资本超过一亿元的，超过部分不再缴纳。变更登记费每次缴纳一百元。
外商投资企业设置分支机构和办事机构的开业登记费为三百元。

八、监督管理
第二十九条 登记主管机关对外商投资企业监督管理的主要内容：
（一）是否依法办理开业、变更、注销登记；
（二）是否按核准登记事项从事经营活动；
（三）是否执行合同、协议和章程；
（四）是否遵守国家有关法律、法规和本办法。
第三十条 外商投资企业应在开立银行帐户、开展经营活动后三十天内，向登记主管机关书面报告开户银行名称、帐号、公章印戳、开业（含部分开业）日期。
第三十一条 登记主管机关应定期将外商投资企业的登记情况，通过报纸、期刊或其他形式向社会发布公告。企业应按规定办理公告手续和交纳公告费。
第三十二条 外商投资企业应在每年五月三十一日前向登记主管机关办理年度检验手续，交回执照正、副本，并报送年检报告书和年度资产负债表。执照正、副本经登记主管机关审核后发还。
第三十三条 外商投资企业应由中国注册的会计师进行验资。出具验资报告之日起三十天内，外商投资企业应向登记主管机关报送。
第三十四条 登记主管机关有权监督检查外商投资企业按照合同、章程规定投入资金、设备、材料等以及经营情况，企业应如实提供有关材料、帐册和单据。对未按合同、章程规定的时间和数额出资的外商投资企业有关各方，登记主管机关可限期履行，逾期不履行的，由审批机关和登
记主管机关依照国家有关规定处理。
第三十五条 外商投资企业由投资者以外的他人经营管理的，应当向登记主管机关申请变更登记，并提交下列文件、证件：
（一）经营管理的合同；
（二）原审批机关对经营管理合同的批文；
（三）董事会决议；
（四）经营管理者的合法开业证明。
第三十六条 外商投资企业承包经营另一企业，在其经营范围所属行业之内的，应向登记主管机关办理备案；超出其经营范围所属行业之外的，应向登记主管机关办理变更登记，并提交下列文件、证件：
（一）承包经营合同；
（二）原审批机关对承包经营合同的批文；
（三）董事会决议。

九、罚 则
第三十七条 外商投资企业违反国家有关登记管理法律、法规和本办法的，按《中华人民共和国企业法人登记管理施行细则》第六十六条规定执行。

十、附 则
第三十八条 香港、澳门、台湾企业，华侨、香港、澳门、台湾同胞到本市投资开办企业的登记管理，参照本办法执行。
第三十九条 本办法颁布前，未按规定办理开业、变更、注销登记的外商投资企业，应在本办法公布之日起三个月内，补办登记手续，逾期不办的，按本办法有关规定处理。
第四十条 本办法由广州市工商行政管理局负责解释。
第四十一条 本办法自公布之日起施行。




1989年1月23日