江西省宜春市人民政府


宜春市人民政府关于印发《宜春市中心城房屋租赁管理实施细则》的通知


宜府发〔2005〕32号




袁州区政府，市直各单位：
《宜春市中心城房屋租赁管理实施细则》已经第36次市政府常务会研究通过，现予以印发，请认真贯彻执行。



二OO五年八月十二日


宜春市中心城房屋租赁管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为了加强城市房屋租赁市场管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人合法权益，以适应本市房地产交易市场的需要。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和其他有关法律、行政法规的规定，结合本市实际情况，特制定本细则。
第二条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本细则。
廉租住房不适用本细则。
第三条 本细则所称房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第四条 房屋租赁，当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第五条 市人民政府房地产管理部门（以下简称市房地产管理部门）负责本市中心城区的房屋租赁管理工作。
市国土、物价、工商、法院、公安、城管和地税等部门应当按照各自的职责，配合和支持市房地产管理部门做好房屋租赁管理工作。
第六条 公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租。
第七条 有下列情况之一的，不得出租：
㈠未依法取得房屋所有权证的或者其他合法权属证明的；
㈡司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
㈢共有房屋未征得共有人同意的；
㈣权属有争议的；
㈤不符合房屋安全标准的；
㈥属于违法建筑的；
㈦已抵押，房屋未经抵押权人同意的；
㈧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
㈨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第八条 有下列情况之一的，视同房屋租赁：
㈠房屋所有权人将房屋店铺租给他人使用，并收取费用的；
㈡房屋所有权人以提供房屋店铺作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；
㈢私有房屋所有权人将房屋出租供居住，并收取费用的；
㈣公有直管房屋店铺出租、转租并收取费用的；
㈤公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动，并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；
㈥宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质，将房屋出租给他人作为非旅栈业经营活动用房的。承租人经出租人同意，可以依照本细则将承租房屋转租。

第二章 房屋租赁合同

第九条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，使用房屋租赁规范性合同文本。租赁合同应当具备以下条款：
㈠出租房屋座落地址；
㈡标的物；
㈢租赁期限；
㈣租金和租金交纳期限；
㈤出租方与承租方的变更；
㈥出租方的责任；
㈦承租方的责任；
㈧变更或者解除合同条件；
㈨违约责任；
㈩当事人约定的其他条款。
第十条 房屋租赁或者转租期满，租赁合同终止。
承租人需要继续租用房屋的，应当在期满前1个月告知出租人，经出租人同意，重新签订租赁合同。出租人不再继续出租房屋的，应当在期满前1个月告知承租人。
出租人继续将房屋出租的，在同等条件下，原承租人有优先承租权，并按照本细则第九条规定重新签订书面租赁合同。
第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
第十二条 有下列情况之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
㈠符合法律和国家政策规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
㈡因不可抗力致使合同不能继续履行的；
㈢当事人协商一致的；
㈣租赁合同发生纠纷时，可由当事人进行协商或请求市房地产管理部门调解，也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

第三章 房屋租赁登记

第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。
房屋租赁签订、变更、终止租赁合同的，以及双方的其他权利和义务，当事人应当向市房地产管理部门登记备案。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市房地产管理部门办理登记备案手续。
第十四条 房屋租赁，当事人应当在租赁合同签订后提交下列证明文件向市房地产管理部门办理登记备案手续。
㈠书面租赁合同；
㈡房屋所有权证；
㈢当事人的身份资格等合法证件；
㈣法律、法规规定应当提供的其他证件。
第十五条 下列房屋出租，出租人办理登记备案，除提交本细则第十四条规定的证明文件外，还必须提交相应证明文件：
㈠共有房屋出租，应当提交其他共有人授权出租的书面证明；
㈡委托代管的房屋出租，应当提交委托人授权出租的书面证明；
㈢被设定抵押权的房屋出租，应当提交抵押权人同意出租的书面证明。
第十六条 房屋租赁申请经市房地产管理部门审查合格后，核发房屋租赁登记备案证明。
当事人凭房屋租赁登记备案证明到工商、地税部门办理工商、税务登记。
租用房屋用于居住的，房屋租赁登记备案证明作为公安部门户口登记的赁证之一。
第十七条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁登记备案证明。遗失房屋租赁登记备案证明应当向原合同备案机关申请补发。
第十八条 房屋租赁或者转租合同的变更，当事人应当提交下列证明文件向市房地产管理部门办理登记备案。
㈠原租赁或者转租合同；
㈡原房屋租赁登记备案证明；
㈢经双方同意的变更合同的书面报告。
市房地产管理部门审查合格后，对符合变更条件的，办理变更登记手续。
第十九条 市房地产管理部门办理房屋租赁的收费项目和标准，按照省、市财政、物价等部门的文件规定执行。

第四章 当事人的权利和义务

第二十条 当事人办理租赁合同或者转租合同终止，解除登记备案时，应当提交租赁合同或者转租合同和房屋租赁登记备案证明，并由市房地产管理部门予以注销登记，收回房屋租赁登记备案证明。
第二十一条 公有房屋出租供居住的，租金按照市人民政府规定的标准执行。
私有房屋出租供居住的，租金由当事人协商议定。
租用房屋从事生产、经营活动的，租金由当事人参照市场指导价协调认定。市场指导价由市物价部门会同市房地产管理部门制定并公布。
第二十二条 公民出租房屋，在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。法人或者其他组织出租房屋，在租赁期限内因破产、合并、分立或者终止等发生产权转移的，变更后的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员有权依照原租赁合同继续承租，如不再继续承租的，应当提前1个月告知出租人。
第二十三条 房屋租赁期限内，以出租的房屋依法设定抵押权的，其房屋所有权人应当将抵押情况书面通知承租人，原租赁合同继续有效。
第二十四条 房屋租赁期限内，出租人的房屋依法转让后，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。
转让已出租的房屋，房屋所有权出让人应当提前1个月通知承租人；在同等条件下，承租人有优先购买权。
第二十五条 承租人有下列行为之一的，出租人有权提前解除合同，收回房屋；造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
㈠擅自转租、转让、转借或者调换房屋的；
㈡擅自改变房屋结构、用途的；
㈢人为损坏房屋及其设施不维修的；
㈣拖欠房屋租金累计二个月以上的；
㈤利用承租的房屋传播黄色或者反动音像、制造假冒产品或者进行赌博、销赃、卖淫嫖娼等违法活动的；
㈥故意损坏承租房屋的；
㈦法律、法规规定其他可以收回的。
第二十六条 出租人有下列行为之一给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任。
㈠未经得承租人同意提前收回房屋的；
㈡不按照租赁合同约定期限提供房屋的；
㈢房屋自然损坏不及时修复的，但租赁合同约定由承租人修缮的除外；
㈣不按照租赁合同约定擅自转租、转让、转借或者调换房屋；
㈤擅自提高房屋租金的。

第五章 房屋转租

第二十七条 房屋承租人在租赁期限内根据租赁合同转租约定或者征得出租人书面同意，可以将其承租的房屋转租给他人。房屋转租的租金，由转租当事人协商议定。房屋转租合同约定的租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，但出租人与转租当事人另有约定的除外。
第二十八条 房屋转租，当事人要到市房地产管理部门办理登记备案，应当提交下列证明文件：
㈠转租合同；
㈡转租当事人的身份资格等合法证件；
㈢原租赁合同。
转租合同应当具备本细则第九条规定的条款。
房屋租赁合同中没有转租约定的，转租人在办理转租登记备案时，除提交前款规定的证明文件外，还必须提交原出租人同意转租的书面证明。
第二十九条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第三十条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

第六章 法律责任

第三十一条 违反本细则的，由市房地产管理部门依法给予行政处罚。
第三十二条 违反本细则，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条　房屋租赁管理工作人员利用职权贪污受贿、徇私舞弊的，由所在部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附　则

第三十四条　本细则由市房地产管理局负责解释。
第三十五条 本细则自颁布之日起施行。



跨国企业并购法律概述

作者简介：唐清林，北京律师，人民大学法学硕士，擅长企业并购律师业务，并对该业务领域的理论研究感兴趣，曾编写《企业并购法律实务》（副主编，群众出版社出版），本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式：lawyer3721@163.com；13366687472。

自上世纪 80 年代后期，跨国并购的交易量在国际直接投资中所占的比重愈来愈大，从 1987 年的 52% 上升到 2000 年的 88% 。跨国并购在国际直接投资中已起到非常重要的作用 ，并已成为国际直接投资的主要形式。　　
一、跨国并购的含义
跨国并购是指一国企业为了某种目的，通过一定的渠道和支付手段，将另一国企业的整个资产或足以行使经营控制权的股份购买下来，以实现对另一国企业的经营管理的部分或完全控制的行为。跨国并购涉及两个或两个以上国家的企业， 一国企业是并购发出企业，也可称为并购企业或并购方，另一国企业是被并购企业，也叫目标企业。这里所说的渠道，包括并购企业直接向目标企业投资，或通过目标国所在地的子公司进行并购两种形式。这里所指的支付手段，包括支付现金、从金融机构贷款、以股换股和以股票换资产等方式。
二、跨国并购的主要类型
1． 横向跨国并购、纵向跨国并购和混合跨国并购
按跨国并购双方的行业关系，跨国并购可以分为横向跨国并购、纵向跨国并购和混合跨国并购。
横向跨国并购是指两个以上国家生产或销售相同或相似产品的企业之间的并购。其目的是扩大世界市场的份额，增加企业的国际竞争力，直至获得世界垄断地位，以攫取高额垄断利润。在横向跨国并购中，由于并购双方有相同的行业背景和经历，所以比较容易实现并购整合。横向跨国并购是跨国并购中经常采用的形式。
纵向跨国并购是指两个以上国家处于生产同一或相似产品但又处于不同生产阶段的企业之间的并购。其目的通常是为了稳定和扩大原材料的供应来源或产品的销售渠道，从而减少竞争对手的原材料供应或产品的销售。并购双方一般是原材料供应者或产品购买者，所以对彼此的生产状况比较熟悉，并购后容易整合。
混合跨国并购是指两个以上国家处于不同行业的企业之间的并购。其目的是为了实现全球发展战略和多元化经营战略，减少单一行业经营的风险，增强企业在世界市场上的整体竞争实力。
2． 直接并购和间接并购
从并购企业和目标企业是否接触来看，跨国并购可分为直接并购和间接并购。直接并购也称协议收购，指并购企业根据自己的战略规划直接向目标企业提出所有权要求，或者目标企业因经营不善以及遇到难以克服的困难而向并购企业主动提出转让所有权，并经双方磋商达成协议，完成所有权的转移。 间接并购是指并购企业在没有向目标企业发出并购请求的情况下，通过在证券市场收购目标企业的股票取得对目标企业的控制权。与直接并购相比，间接并购受法律规定的制约较大，成功的概率也相对小一些。
三、跨国并购的优势
近年来，跨国并购越来越成为国际直接投资的首选，跨国并购的浪潮一浪高过一浪。这种情况和跨国并购本身的优势密不可分。具体说来，跨国并购有如下优势：
1．迅速进入他国市场并扩大其市场份额
一国企业进入他国市场，通常采用两种方式：第一种是直接向他国出口产品。由于跨国运输的高昂运费和他国关税壁垒的阻碍，使得企业产品的价格变得非常高，从而在他国市场丧失了价格竞争力；第二种是在他国建厂，也就是所谓的“绿地投资”。但是这种方式耗费的时间比较长，从选择厂址、修建厂房、购买和安装生产设备、招聘并培训管理人员和其他员工，一直到安排企业的原材料供应和产品的销售，这些都要耗费相当的时间和精力。由于国际市场变化很快，当新厂建设完成时，原来建厂所依据的市场情况已经发生了很大的变化。但是，并购可以使一国企业以最快的速度进入他国市场并扩大市场份额。
2．有效利用目标企业的各种现有资源
目标企业在东道国一般都有比较成熟和丰富的资源，具体说来包括以下内容：（1）成熟完善的销售网络；（2）既有的专利权、专有技术、商标权、商誉等无形资产；（3）稳定的原材料供应保障体系；（4）成型的管理制度和既有的人力资源；（5）成熟的客户关系网。这些资源的存在可以使并购方绕开初入他国市场的困难，迅速投入生产，完善和开拓销售渠道，扩大市场份额，减少竞争压力。这些都是其他跨国投资方式难以获得的。
3．充分享有对外直接投资的融资便利
一国企业向他国投资常常需要融资。与“绿地投资”相比，并购可以比较容易地获得融资。具体说来，跨国并购完成后，并购方可以通过以下途径获得资金：（1）用目标企业的实有资产和未来收益作抵押，通过发行债券获得融资；（2）用目标企业的实有资产和未来收益作抵押，直接从金融机构获得贷款；（3）并购方通过与被并购方互相交换股票的方式控制目标企业，从而避免现金支付的压力。
4．可以廉价购买资产或股权
跨国并购常常能够用比较低的价格获得他国企业的资产或股权。这主要有三种情况：第一种是目标企业低估了自己某项资产的价值，而并购方对该项资产却有真实地认识。这样，并购方就能以较低的价格获得他国企业的资产；第二种情况是并购方利用对方的困境，低价收购亏损或不景气的企业；第三种情况是利用目标企业股票暴跌的时候收购其股票。
5．其他优势
跨国并购还可以有效降低进入新行业的壁垒，大幅度降低企业发展的风险和成本，充分利用经验曲线效应，获得科学技术上的竞争优势等等。
四、当今世界跨国并购的特点
1、强强联手盛行，超大型跨国企业不断产生
上世纪90年代以来，发达国家企业的并购规模日益增大，并购金额连创新高，诞生了许多超大型跨国公司。比如1998年德国的戴姆勒-奔驰公司和美国的克莱斯勒公司合并，成立戴姆勒－克莱斯勒汽车公司。新公司的市场资本额在世界汽车业中名列第二。又如1999年1月15日，英国沃达丰移动电话公司宣布与美国空中火炬公司合并成立沃达丰空中火炬公司，新公司成为世界最大的移动电话公司。
2、跨国并购集中在北美和欧盟等发达国家
根据联合国贸发会发布的2002年《世界投资报告》对10亿美元以上的大宗跨国并购案的统计，世界跨国并购活动以英国、法国、美国、德国、瑞士、荷兰和加拿大这七个国家为主。特别是排在前四位国家的大宗并购额超过 2000 亿美元，其流出量共计 12612 亿美元，约占总额的 73.8% 。其中，尤为突出的是英国，其大宗并购额约占总流出量的 36.2% 。如果加上西欧各国的并购额，那么在 2000 年，并购额共计 8267 亿美元，占大宗并购总额的 95.4%。从上述这些国家和地区流出的金额为 8381 亿美元，占世界流出总额的 96.8% 。其中，流入美国的并购交易额高达 2554 亿美元；德国为 2339 亿美元，英国为 1400 亿美元。
3、从吸收外资的行业构成看，发达国家以服务业为主，发展中国家则集中在制造业部门
　　2001年，美国吸收的外国直接投资中有1/3投向了金融保险领域；欧盟吸收的外国直接投资业主要在公共服务、媒体、金融等领域；日本跨国公司在英国的投资50%以上集中在金融保险部门。发展中国家所具有的劳动力优势促使跨国公司加速向这些地区的制造业转移生产投资。
4．战略性并购占有绝对优势，恶意并购减少
与80年代出现的大量恶意收购行为不同，90年代以来的跨国并购主要是企业出自长远发展的考虑，并购协议也是经过当事人双方谨慎选择、长时间接触、耐心协商之后达成的。因此，恶意收购案件明显减少。由于战略性并购是一种理性并购行为，虽然给产业、市场等各方面带来较强的震动，但是却是一种双赢的交易，不会像恶意收购那样，造成两败俱伤的结果。
5．水平并购为主
90年代以来的跨国并购主要是水平（横向）并购。无论在传统产业领域还是新兴产业领域，水平并购都占主导地位。传统产业领域的水平并购主要实为了减少过剩的生产能力，提高技术创新的能力，以取得行业领先地位。其所涉及的行业几乎遍布传统产业的各个领域，包括汽车、医药、石油、化学、食品、饮料、烟草、航空航天等在内的制造业和电信、金融和能源等服务业，其中资本和技术密集型的行业尤为突出。新兴产业的水平并购是为了增强实体规模，提高科技研发能力，确立技术上的领先地位。比如思科公司就是通过并购成为市值超过微软的世界最大企业。垂直收购虽然有所增加，但是所占比例一直低于10％，所涉及的行业集中在电子和汽车工业，其目的在于降低生产链前向和后向关联的不确定性和交易成本以及获取范围经济收益。混合收购的重要性则大幅度下降，其目的在于分散风险和深化范围经济。
6．从并购方式看，股本互换已成为并购特别是大型并购普遍采用的融资方式
通过股本互换实现跨国并购是金融服务贸易自由化的产物。80年代曾流行一时的以大量发行垃圾债券特征，以追求短期内股东利益最大化为目标的杠杆收购给企业长期发展带来了严重的不良后果。这些不良后果在90年代完全暴露出来，不少企业由于难以承受沉重的债务负担而走向衰退，甚至破产倒闭。因而，在90年代，人们更乐于接受以股票互换作为并购的交易方式。换股方式对于并购方企业来说，既可以解决企业筹资难的问题，又可以避免由于债务过多、利息负担过重而对企业财务状况造成的不良影响。对于被并购企业来说，换股交易可以避免现金交易造成的纳税问题，又可以分享新企业继续成长的好处，还可以享受股市走强带来的股价上涨的收益。因而，换股并购成为90年代企业并购的潮流。
7．中介机构在跨国并购中发挥了重大作用
在90年代的企业并购中，中介机构功不可没。特别是投资银行的专业顾问和媒介作用起了重要支持和推动作用。根据汤姆森证券数据公司的资料显示，1999年高盛、摩根斯坦利和美林参与顾问的全球兼并与收购交易总值均超过一万亿美元。这些投资银行为了保持自己在业界的霸主地位，不遗余力，积极参与各大并购，从而成为90年代的并购潮的一大推动力。