浙江省杭州市人民政府


杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

（2004年9月28日杭州市人民政府令第209号公布，根据2012年5月18日杭州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》修改）


第一章　总则
第一条　为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，维护业主和使用人的合法权益，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　杭州市市区范围内（不含萧山区、余杭区）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，适用本办法。
本办法所称的物业维修基金，仅指商品房物业维修基金。
第三条　本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管

线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
第四条　新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金）。物业维修基金属于业主所有。
物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
第五条　杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
各区物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责，负责协同实施本办法。
第二章　物业维修基金的筹集
第六条　新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳，由建设单位在房屋销售（预售）时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内

，双方另有约定的除外。
前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算，并定期公布。
第七条　建设单位应在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业，由建设单位垫付相应的物业维修基金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
第八条　物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。
续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金，按其建筑面积比例，由建

设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
第三章　物业维修基金的管理
第九条　物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户，并以一个物业管理区域为管理单位，按幢设置，核算到户。
第十条　物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。
第十一条　市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。
第十二条　市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结

余情况等。
第四章　物业维修基金的使用
第十三条　物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外，应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修）的维修和更新，禁止挪作他用。
第十四条　物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管

理机构审定。
第十五条　物业维修基金的使用应当履行下列程序:
（一）物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构;
（二）市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用;
（三）工程完工后，物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额:
1、经审计的工程决算单;
2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
3、维修、更新工程的发票;
4、业主委员会验收合格证明。
第十六条　经房屋安全机构鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理机

构可先予拨款，确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
第十七条　物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取:
（一）单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的

维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
（二）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
第十八条　使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
第十九条　物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
第二十条　物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用，从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支，不得在物

业维修基金中列支。
因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的，其费用由责任人承担，不得在物业维修基金中列支。
第二十一条　物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况，接受业主的监督。
第二十二条　物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持有关证明材料，到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。
第五章　物业管理用房的配置
第二十三条　建设单位应当将物业管理用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房）纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。
第二十四条　物业管理用房的具体位置，由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置，并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
第二十五条　建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前，按照规划图纸中确定的位置，提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房（含公共活动用房）和总建筑面积4‰的物业管理商

业用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。
市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后，将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门，由其负责日常监督管理。
建设单位办理物业管理用房交接手续时，应提交物业管理用房测绘成果文件。
第二十六条　建设工程竣工时，规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业

管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后，在不影响物业管理用房合理使用的情况下，可对剩余部分面积进行处

置。
第二十七条　因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理商业用房的，建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补

足物业管理商业用房。
经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第六章　物业管理用房的管理
第二十八条　物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
第二十九条　业主委员会成立之前，物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后，由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保

留必要的办公场所后，全部提供给物业管理单位使用和经营。
第三十条　业主委员会成立之前，前期物业管理单位出租物业管理商业用房时，其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后，物业管理单位出租物业管理商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同

中约定的物业管理单位受聘期限。
物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
第三十一条　物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第三十二条　物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。
第三十三条　物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房（含公共活动用房）和物业管理商业用房移交给业主委员会。
第三十四条　因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。
第七章　法律责任
第三十五条　业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。
第三十六条　建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。
第三十七条　物业管理单位违反本办法规定，不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的，由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的，可处以500元以上2000元

以下的罚款。
第三十八条　建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
第三十九条　建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的，可处以5000元以上50000元以下的罚款。
第四十条　建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置，或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的，由市物业管理行政主管部门责

令其限期改正，并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
第四十一条　物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
第四十二条　物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章　附则
第四十三条　物业管理区域内的单一产权物业，在变更为两个或两个以上多元产权时，应当按规定缴纳物业维修基金。
第四十四条　萧山区、余杭区及各县（市）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，可参照本办法执行。
第四十五条 本办法自2004年11月1日起施行。

中国人民银行 对对外贸易经济合作部


中国人民银行、对外经济贸易部关于争取对外承包工程和劳务合作在国内保险的通知
中国人民银行、对外经贸部



各对外承包公司、有关驻外使馆经（商）参处：
我国进行的对外承包工程，承包人要承担施工期间的一切风险责任，必须按合同规定办理各项保险，这是完全合同的一项必要条件。劳务合作也应按规定办理保险。不在国内投保，就要在当地投保。我方不投保，对方有权自行投保，而保险费仍归我方负担。对外承包工程的保险费如平
均按承包金额的千分之八匡算，每十亿美元的合同金额，保险费就达八百万美元。劳务合作保险费每人每年如平均按三百美元匡算，每一万人每年保险费就达三百万美元。如果能争取大部分保险在国内办理，就可为国家增加一笔可观的外汇收入。以往由于我们对保险业务宣传不够，我有关
单位对此项业务比较生疏，不少本来可以在国内办理的保险，落到了外国保险公司手里。今后，应加强国内有关部门的配合，联合对外，尽可能争取在国内保险，为国家增加外汇收入，为四化建设积累资金。为此，提出以下意见，供各单位对外投标及商订承包和劳务合同条件时掌握参考：


一、各单位在核计投标价格，编制工程预算时，应将所涉及的各项保险费用作为工程必需的费用列入承包价格内。对承包合同中有关保险的条款，应订明向谁投保、保险种类和条件，以分清责任并利于执行。
二、对外承包工程应当投保的保险，主要有（1）施工人员的人身伤害保险；（2）材料设备的运输保险；（3）土木建筑或安装工程及施工机具保险；（4）第三者责任保险；（5）合同规定的其他零星种类保险（各项保险的说明见附件）。有些国家法律或政府当局规定其中的一种
或几种保险要向对方的国营保险公司或设在当地的保险公司投保。对此，应根据平等互利原则和国际习惯做法，按下列不同情况掌握，双方协商后在合同条款中加以明确：
（一）我方派出施工人员的人身伤害保险和我方提供的材料设备的运输保险，均应争取在国内保险。这是因为：对我方人员人身伤害的赔偿，不涉及对方经济利益；我方提供的材料设备，不属于对方的贸易进口物资。
（二）对于土木建筑或安装工程的保险及施工机具保险，根据不同情况，区别对待：
1．对方没有限制性规定者，应争取在国内投保；对方虽有限制性规定但经合同双方同意可以变通办理者，也应争取在国内投保。
2．对方有限制性规定并坚持在本国保险者，可争取对方保险公司与我保险公司以各占50％的成份共同承保，如共保不能实现，则应尽量争取对方保险公司承保后用分保方式分给我保险公司适当比例。以上共保或分保的具体手续和条件，可由双方保险公司另行商定。
3．对方有限制性规定，但允许向当地任何一家保险公司投保者，可由我保险公司通过业务关系委托当地保险公司作为出面公司承保，再全部转给我保险公司（此点作为内部掌握，不必列入承包合同）。
（三）我方在当地雇用人员的人身伤害保险、第三者责任保险（工地上的第三者责任险按上述〔二〕各点掌握）以及合同规定投保的其他零星保险，可在当地投保。
三、劳务合作项目，因我方派出人员发生意外伤亡事故后的善后工作，均需我方根据国内规定进行处理，所以应争取在国内保险。劳务合同中要明确我方派出人员的人身伤害保险由派出方向中国人民保险公司投保，保险费由对方按国际一般水平支付。对内的保险及赔偿办法见附件。
四、为配合做好上述工作，我保险公司应积积主动地为我承包公司提供服务，协助选择保险种类和具体条件、匡算保险费用、拟订合同中的保险条款等，并应提供保险方面的参考资料。对一些重大承包项目，我保险公司可派人参加有关保险问题的谈判，必要时也可派人作为保险顾问参
加我承包公司派往国外的工作组或代表团协同工作，当好参谋。出国费用由保险公司自行负担。

附：对外承包工程保险的说明
对外承包工程从投标开始到工程竣工移交，涉及一系列的保险，根据国际通常做法结合我有关单位以往的实践，现将需要办理的主要几种保险及其内容简单介绍如下：
（一）投标保证保险
招标人一般要求投标人在投标的同时，提供银行担保或投标保证保险保单，保证投标人中标后履行承包合同的义务，否则，由银行或保险公司赔偿招标人因此而受到的经济损失。
（二）履约保证保险
签订承包合同时，业主（工程所有人）可以要求承包人提供银行担保或履约保证保险保单，保证承包人履行合同义务，按时、按质、按量竣工并交付业主，否则，由银行或保险公司在承包合同规定的范围内赔偿业主因此而受到的经济损失。
（三）货物运输保险（海运、陆运或空运）
承保工程所需材料设备及施工机具在运输过程中遭受各种自然灾害或意外事故的损失，以及应由货主承担的费用（例如海运期间发生的救助费用，共同海损费用等），在货物启运前投保，保险金额一般为货物到岸价格的110％。保险费率按不同的运输方式、货物种类、航程距离及保
险责任范围的大小确定。一般货物自中国海运至非洲或中东地区，费率约0．5％左右。
（四）土木建筑工程或安装工程保险
各类土木建筑项目如水利、道路、桥梁、码头及住宅、厂房建筑工程，投保建筑工程保险，工厂、矿山机器设备的安装工程，投保安装工程保险。保险公司对工程项目在整个施工期间（从动工或材料设备运至工地开始直至建造或安装试车完毕验收交接时终止）因各种自然灾害、意外事
故以及因工人、技术人员的疏忽、过失而造成的损失，均予负责。
保险金额以合同价格或最后建成价为准。保险费率按不同项目的性质、地理位置、自然条件、工期长短和免赔额高低等因素确定，自0．10％至0．80％不等（整个工期的费率）。
存放在工地或邻近仓库的材料设备、施工机具等，已包括在上述工程保险内，不需另外投保。
工程保险可附带承保各种施工机具（包括在工地范围内的专用汽车）在作业时因操作错误、缺乏经验、技术不善、疏忽、过失等等原因造成的损坏。保险金额为机具的重置价值。保险费率（每年）自0．15％—1％不等。
（五）施工人员人身意外伤害保险
承保对一切施工人员在工作期间因意外伤亡的经济赔偿。我方人员保险金额每人人民币2万，保险费率每年1％。雇佣当地人员可按当地法律规定或习惯办理。
（六）第三者责任保险
承保工程及施工人员在施工及执行其他任务时发生意外造成第三者的人身和财产损失，根据当地法律应由承包人承担的经济赔偿责任。工地上的第三者责任险一般在工程保险内附带承保。
（七）合同规定投保的其他零星保险
包括非工地专用车辆保险及十年责任保险等等，可按合同规定办理。（一些原法属殖民地的非洲国家，如摩洛哥、塞内加尔等，规定承包人在工程竣工后应对工程承担十年责任，因此需要投保“十年责任”保险，对十年内工程质量问题引起的物质损失，由保险公司赔偿。）

附：出国劳务保险及赔偿办法
为使国际劳务合作和对外承包工程的人身保险有一个统一规定，以利各单位执行，特拟定本办法。
一、争取在国内保险
为保障我出国人员的利益，并为国家争取外汇收入，有关单位在对外签订劳务合同时，应明确由中方为每一员工向中国人民保险公司投保劳务人身意外保险，保险费由对方负担。员工因公或意外及疾病造成伤、残、死亡，由保险公司按规定进行赔偿。如果对方坚持必须在其本国保险，
则在合同中应明确我员工在受雇期间的一切人身意外责任，由对方负责。合同中规定由我方负责员工伤、亡责任的，不论将保险费单独列明或包括在工资中，有关单位均应向中国人民保险公司投保劳务人身意外保险。
二、保险责任范围
出国员工在国外期间，包括往返途中，由于工伤、疾病或意外造成伤、残、死亡及停工损失，不论是否因工，均由保险公司按保单规定负责赔偿，但不包括医药费用。
三、保险金额、费率及保险费
保险金额每一员工不低于人民币2万元或等值的外币；年费率为1％；每年每人保费为人民币200元或等值的外币。按外币投保，保险费付外币，赔款也付外币；按人民币投保，保险费收人民币，赔款也付人民币。（说明：保额按人民币2万元计是参照目前外交部派往使馆工作人员
的保额来设计的。在对外签定的劳务合同中向外商收取的保险费高于上述应付的保险费时，多余部分可归派出劳务单位用作公费医疗和支付劳保、福利费用。所以，对外谈判时保险费不受上述数额的限制，而尽量应按国际水平、即指大约每人每月25美元收取。）如对方要求提供保险证明
，保险公司可照合同规定保险费和金额提供名义保单。
四、投保手续
由于出国劳务人员往往不断往返流动，为简化手续，如有关单位出国劳务人员全部向我投保，可采用下述办法。
先估计该合同项下平均全年将有多少人员在国外，保险公司可暂按该人数出具保单并预收保险费。派出单位应如实将该合同项下的各批出国、回国人数及日期以书面报告本公司。保险单期限终止时，再按全年在国外的实际人数计算实际应收保险费。预收保费多退少补。
五、手续费
保险公司可按实收保险费的5％给投保单位作为手续费，其币别根据所收保费的币别支付。例如某单位在我保险公司投保1千人，全年支付保费20万元，应付该单位手续费1万元。
六、赔偿办法
（1）死亡：保险赔款，原则上归死者遗属所有，由主管单位负责转交。如赔款为外币，应折成人民币支付。国内劳保抚恤金及遗属困难补助不再发给。例如：保险金额为每人￥20，000．00，发生一人死亡，我保险公司即赔付￥20，000．00。
（2）残废：根据医生证明，按保险单规定的赔偿比例，由保险公司赔偿。赔款原则上归员工本人所有，由主管单位负责转交。如赔款为外币，应折成人民币支付。但劳保伤残补助不再发给。
例如：保险金额为每人￥20，000．00，某被保人因意外事故丧失一腿，按保单后附赔偿金额表，我保险公司应赔付￥20，000．00×50％＝￥10，000．00。
（3）停工赔款：意外受伤所致停工由保险公司按保单规定，赔付给主管单位，不付给员工本人，员工本人仍享受劳保有关规定。例如：保险金额为每人￥20，000．00，某被保人因意外事故受伤（未残废）经医生证明休养三个月后恢复工作，按保单后附赔偿金额表规定，我保
险公司应赔付￥20，000．00×1‰×91＝￥1，820．00。对劳务合同规定由对方照发停工工资者，保险的停工赔款即注销。
（4）医疗费用：员工因病就医，或因意外伤残的治疗费用，仍在本单位享受公费医疗，不由保险解决。
七、索赔手续
出国员工发生伤亡事故后，投保单位应尽快以书面通知保险公司，写明保险单号，伤、亡者姓名，发生事故的原因及时间、地点，并附有关单证，保险公司查核上述单证无误后，按保险规定将赔款赔付给投保单位。
八、本办法适用范围
本办法适用于出国劳务合作和承包工程的派出人员，其他出国人员由主管单位决定是否办理保险。如当地法令规定要保险的，应力争在国内办理保险，如果办了保险的，也照上述办法处理。



1983年1月20日