客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例：

　　2008年12月20日，马女士委托一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了《房地产出售独家委托协议》，协议约定代理期限3个月，代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买，双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
　　后该中介找到马女士要求支付佣金，因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易，于2009年1月13日签署了一份《协议》，约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
　　马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的《协议》签坏了，不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚实信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的《协议》。
　　庭审中，就该协议到底可不可以撤销？协议约定的62000元属于什么性质？原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点：

一、 根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印，该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排除了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》，马女士为了解除之前的独家委托协议，才签署了之后的《协议》，而且协议约定62000元明显过高，违背了民事活动公平和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金，因为马女士违反了《独家委托协议》，故愿意赔偿该中介62000元违约金，那么本案中的违约金明显过高，故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

　　本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62000元就没有依据了；若不能撤销，就认定62000元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见，最后法院为了避免诉累，考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》；二、马女士向该中介支付6000元。

　　律师建议：客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


国家开发银行


国家开发银行办公厅关于印发《国家开发银行外汇业务对外签字权限管理办法》的通知

1994年7月26日，国家开发银行

各厅、局：
根据我行开展国际业务的需要，《国家开发银行外汇业务对外签字权限管理办法》自公布之日起施行，现印发你们，请遵照执行。

国家开发银行外汇业务对外签字权限管理办法
一、为保障我行外汇资金安全，明确行内各级工作人员的职责范围和对外签字权限，特制定本办法。
二、我行对外业务往来及内部审批程序，应按国家现行外汇、外资管理办法的有关规定，由相应主管部门领导签字、盖章后方能生效。
三、我行对外有权签字人分为：单签签字人（Ｓｉｎｇｌｅ Ｓｉｇｎａｔｕｒｅ）、甲级签字人（Ｃｌａｓｓ Ａ）和乙级签字人（Ｃｌａｓｓ Ｂ），其中行长、副行长、国际金融局局长为单签；各有关业务局局长和第一副局长（或负责外资工作的局级领导）、国际金融局副局长、主管外汇业务处处长、副处长为甲级；国际金融局承办涉外函电业务的处以下有权签字人为乙级，名单见附件。
四、我行与各代理行之间发生的业务往来文件，应按本办法由有权签字人签署后方能生效，其签字授权如下：
1．凡以国家开发银行名义对外签署的协议、合约、合同、证券或其它与财物的交付或转移有关之一切文件，由单签签字人一人签署为有效；
与上述文件有关的函件，由单签签字人一人签署，或由有权签字人二人会签为有效（其中一人须为甲级签字人）。
2．凡属汇票、本票、信汇委托书、信用证、保函、支付委托书、借记和贷记通知书、远期汇票的承兑和背书及其它业务往来函件，每笔业务金额在五十万美元以下（含五十万美元）或等值其它货币，由凭证或函件签署机构的有权签字人二人会签有效，其中一人须为甲级有权签字人员；每笔业务金额超过五十万美元或等值的其它货币，由凭证签署机构甲级有权签字人二人会签，或以副行长以上单签签字人签署为有效。
3．凡属于上述业务往来的函件和查询、查复、回单等，由凭证或函件的签署机构任何有权签字人员一人签字均为有效。
4．甲、乙级签字人均只能签署其主管业务范围内的有关文件。
5．各业务局遇有涉外的所有票据、提单、信用证、担保函、贷款协议、承诺函、以及涉及资金支付、转移、有价证券支付的一切支付工具的使用时，按规定的程序经行领导批准后，由业务局有权签字人一人与国际金融局甲级签字人一人共签，方为有效。
五、有权签字人名单的变更，以本行单签签字人签署的函件通知为准。

附件：国家开发银行外汇业务对外有权签字人名单（共38人）
单签签字人（6人）：
行 长：姚振炎；
副行长：屠由瑞，周道炯，刘明康，姚中民；
国际金融局局长：王紫云。
甲级签字人（28人）：
国际金融局：俞小平，张续超，寇日明，陈有安，鲁庆成，
王革凡，李东红，刘晓晶，刘剑青，杨逢定；
煤炭石油局：沈德琛，戴必清；
电 力 局：吴敬儒，曾 念；
交 通 局：叶 汇，梅家祥；
原 材 料局：胡采棋，刘家林；
机电轻纺局：叶佛容，王如燧；
农 业 局：刘峻明，高立础；
林业森工局：颜士中，党 彤；
技 改 局：王泽民，徐企颖；
外 事 局：刘文芳，张 娴。
乙级签字人（4人）：
国际金融局：韩德平，孟 涛，崔华伟，王 原。